Crédit Foncier : Le Pionnier du Prêt Viager Hypothécaire
Retour sur l'histoire du Crédit Foncier, premier établissement à avoir commercialisé le prêt viager hypothécaire en France, de 1999 à 2015.
Chronologie
🚀 Lancement du Prêt Viager Hypothécaire
Le Crédit Foncier devient le premier établissement français à commercialiser le prêt viager hypothécaire, inspiré du "reverse mortgage" anglo-saxon. L'objectif : permettre aux seniors propriétaires d'améliorer leur pouvoir d'achat sans vendre leur bien.
Conditions initiales : Âge minimum 60 ans, montant jusqu'à 50% de la valeur du bien, taux autour de 6-7%.
2008
📈 Développement et Expansion
Le Crédit Foncier structure le marché français et commercialise activement son offre. Le produit rencontre un succès modéré mais constant auprès des seniors.
Volume estimé
200-400 contrats/an
Montant moyen
~80 000€
2012
📉 Crise et Difficultés
La crise financière de 2008 impacte durement le Crédit Foncier. Les contraintes réglementaires se durcissent (Bâle II, puis Bâle III) et rendent le prêt viager hypothécaire moins rentable.
- •Augmentation des exigences en fonds propres
- •Provisionnement plus important requis
- •Rentabilité du produit remise en question
2015
⏸️ Ralentissement Progressif
Le Crédit Foncier réduit progressivement sa commercialisation. Les nouvelles demandes sont acceptées au compte-gouttes, principalement pour les clients existants.
La direction étudie l'arrêt du produit tout en continuant à gérer le portefeuille existant (environ 8 000 contrats actifs).
❌ Arrêt Définitif de la Commercialisation
Le Crédit Foncier annonce l'arrêt définitif de la commercialisation du prêt viager hypothécaire. Les raisons invoquées :
- ✗Rentabilité insuffisante au regard des contraintes réglementaires
- ✗Volume trop faible pour justifier les coûts de structure
- ✗Complexité de gestion du risque sur très long terme
- ✗Difficultés du Crédit Foncier (restructuration en cours)
📊 Aujourd'hui : Gestion du Portefeuille Existant
Le Crédit Foncier continue de gérer les contrats existants signés entre 1999 et 2015. Ces contrats restent valables jusqu'à leur terme (décès de l'emprunteur ou vente du bien).
Note : Aucun nouveau contrat n'est accepté. Pour un prêt viager hypothécaire aujourd'hui, il faut se tourner vers la Caisse d'Épargne.
Bilan de l'Expérience Crédit Foncier
Points Positifs
- ✓Pionnier : a introduit le concept en France
- ✓Structuration : a posé les bases juridiques et pratiques
- ✓Volume : +10 000 contrats signés sur 16 ans
- ✓Expertise : a formé le marché et les notaires
Difficultés Rencontrées
- ✗Rentabilité : produit structurellement peu rentable
- ✗Volume : marché trop restreint en France
- ✗Risque : difficile à évaluer sur très long terme
- ✗Réglementation : contraintes croissantes post-2008
📚 Leçons Apprises
L'expérience du Crédit Foncier a montré que le prêt viager hypothécaire, bien qu'utile pour les seniors, reste un produit de niche difficile à rentabiliser dans le contexte bancaire français.
Cela explique pourquoi aujourd'hui, seule la Caisse d'Épargne continue à le proposer, dans le cadre d'une stratégie spécifique de positionnement sur le marché des seniors.
Crédit Foncier vs Caisse d'Épargne
| Critère | Crédit Foncier (1999-2015) | Caisse d'Épargne (actuel) |
|---|---|---|
| Statut | ❌ Arrêté | ✅ Actif |
| Âge minimum | 60 ans | 65 ans |
| Montant max | 300 000€ | 400 000€ |
| Taux indicatif | ~5.5% | 5-6.5% |
| Part de marché | ~60% (à l'époque) | ~80% (aujourd'hui) |
| Contrats signés | +10 000 (total) | ~200-300/an |
Questions Fréquentes
Puis-je encore souscrire un prêt viager au Crédit Foncier ?
+
Non, le Crédit Foncier a définitivement arrêté la commercialisation du prêt viager hypothécaire en 2015. Aucune nouvelle demande n'est acceptée.
Pour souscrire un prêt viager hypothécaire aujourd'hui, il faut se tourner vers laCaisse d'Épargne, principal acteur du marché français.
Que deviennent les anciens contrats Crédit Foncier ?
+
Les contrats signés entre 1999 et 2015 restent valables et continuent d'être gérés par le Crédit Foncier (devenu filiale de BPCE).
Ces contrats suivent leur cours normal jusqu'à leur terme :
- • Décès de l'emprunteur
- • Vente du bien immobilier
- • Remboursement anticipé par l'emprunteur
Pourquoi le Crédit Foncier a-t-il arrêté ce produit ?
+
Plusieurs raisons cumulées ont conduit à cette décision :
- • Rentabilité insuffisante : le produit générait peu de marge au regard des risques
- • Contraintes réglementaires : Bâle III a durci les exigences en fonds propres
- • Volume limité : le marché français reste très restreint (~500 contrats/an nationalement)
- • Difficultés du Crédit Foncier : l'établissement traversait une période de restructuration
Ces mêmes raisons expliquent pourquoi si peu d'établissements proposent ce produit aujourd'hui.
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