Guide Comparatif Complet

Vente à Réméré vs Prêt Hypothécaire : Quelle Solution Choisir ?

Guide comparatif complet pour propriétaires en difficulté financière

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Vous êtes propriétaire en difficulté financière et vous cherchez une solution pour obtenir des liquidités rapidement ? Deux options principales s'offrent à vous : la vente à réméré et le prêt hypothécaire FICP.

Ces deux dispositifs permettent d'obtenir des fonds importants en utilisant votre bien immobilier comme garantie, même si vous êtes fiché FICP ou interdit bancaire. Mais lequel choisir selon votre situation ?

Ce guide complet vous aide à comprendre les différences, avantages et inconvénients de chaque solution pour faire le meilleur choix.

Tableau Comparatif Détaillé

Comparaison point par point des deux solutions sur 15 critères essentiels

Critère	Vente à Réméré	Prêt Hypothécaire FICP
Délai de déblocage	30 à 45 jours	6 à 10 semaines
Montant disponible	50-70% valeur bien 30K€ à 2M€	Jusqu'à 80% equity 20K€ à 500K€
Conservation du bien	Temporaire (option rachat) Propriété transférée	Oui, vous restez propriétaire Hypothèque inscrite
Mensualités à payer	Aucune la 1ère année Puis indemnité d'occupation	Dès le 1er mois Mensualités obligatoires
Durée maximale	6 mois à 5 ans	Jusqu'à 25 ans
Conditions FICP	✓ Accepte tous FICP Aucun critère de revenus	✓ Accepte FICP Capacité remboursement requise
Apport requis	Aucun apport	Aucun apport
Frais initiaux	8-10% du montant Notaire + honoraires + indemnité	2-3% + frais dossier Frais notaire + hypothèque
Coût total	Décote 20-30% Coût élevé mais liquidités immédiates	Taux 4-8% par an Coût lissé sur la durée
Flexibilité	Très flexible Rachat anticipé possible	Modérée Remboursement anticipé possible
Occupation du bien	✓ Vous restez dans le bien Indemnité d'occupation	✓ Vous restez propriétaire Occupation normale
Risque de perte du bien	Si pas de rachat Vente à tiers possible	Si impayés Saisie hypothécaire
Equity minimum requis	0-10% Très peu exigé	30-40% Equity significatif requis
Idéal pour...	✓ Urgences (saisie imminente) ✓ Besoin liquidités rapides ✓ Revenus insuffisants ✓ FICP lourd	✓ Rachat de crédits ✓ Consolidation dettes ✓ Revenus stables ✓ Besoin long terme
À éviter si...	✗ Peu d'equity dans le bien ✗ Solution long terme cherchée ✗ Pas urgent	✗ Aucun revenu stable ✗ Equity insuffisant (<30%) ✗ Urgence immédiate

Quand Choisir la Vente à Réméré ?

5 situations où le réméré est la meilleure option

Vous êtes en procédure de saisie imminente

Le réméré permet de débloquer des fonds en 30-45 jours pour désintéresser vos créanciers et stopper la saisie. Le prêt hypothécaire (6-10 semaines) arrive souvent trop tard.

Vous n'avez aucun revenu stable ou suffisant

Le réméré n'exige aucune capacité de remboursement mensuelle la première année. Idéal si vous êtes au chômage, en arrêt maladie longue durée, ou sans revenus fixes.

Vous avez besoin du maximum de liquidités rapidement

Le réméré permet d'obtenir 60-70% de la valeur du bien en liquidités nettes, contre 40-50% max en prêt hypothécaire après déduction de l'equity minimum requis.

Votre FICP est très lourd (multiples incidents)

Le réméré accepte tous les profils sans distinction, même avec fichage FICP lourd, interdit bancaire, ou surendettement. Aucun critère bancaire n'est appliqué.

Vous prévoyez de vendre votre bien à court terme

Si vous comptez vendre dans les 1-3 ans, le réméré permet de continuer la mise en vente tout en ayant déjà touché 60% de la valeur. Vous récupérez le solde lors de la vente au tiers.

Tout savoir sur la vente à réméré →

Quand Choisir le Prêt Hypothécaire FICP ?

5 situations où l'hypothécaire est préférable

Vous avez des revenus stables et réguliers

Le prêt hypothécaire nécessite une capacité de remboursement mensuelle, mais offre un coût total bien inférieur au réméré (taux 4-8% vs décote 20-30%).

Vous voulez absolument conserver votre propriété

Avec l'hypothécaire, vous restez propriétaire à 100%. Avec le réméré, la propriété est transférée à l'investisseur (même si vous conservez l'occupation).

Vous cherchez une solution à long terme (10-25 ans)

Le prêt hypothécaire peut s'étaler sur 25 ans maximum, idéal pour lisser vos mensualités. Le réméré est limité à 5 ans maximum.

Vous voulez racheter plusieurs crédits en cours

Le prêt hypothécaire est spécialement conçu pour le rachat de crédits. Il permet de regrouper tous vos prêts en un seul avec une mensualité réduite.

Vous disposez d'un bon equity (40%+)

Si vous avez 40-50% d'equity ou plus, le prêt hypothécaire offre de meilleures conditions et un coût total nettement inférieur au réméré.

Voir les organismes de prêt hypothécaire FICP →

Cas Pratiques : Quelle Solution Ont-ils Choisi ?

3 exemples réels pour vous aider à vous projeter

Pierre, 48 ans

Artisan, FICP depuis 2 ans

Situation

• Maison 280K€, dette 120K€
• FICP lourd, 3 crédits impayés
• Revenus irréguliers (artisan)
• Saisie dans 2 mois

Solution : Vente à Réméré

• 168K€ reçus (60%)
• Saisie stoppée en 35 jours
• Reste dans sa maison
• 0€ mensualité 1ère année

Résultat après 18 mois

Activité relancée, a racheté son bien avec un nouveau prêt hypothécaire

Sophie, 42 ans

Fonctionnaire, FICP 1 an

Situation

• Maison 350K€, equity 60%
• 4 crédits conso (850€/mois)
• FICP récent (1 incident)
• Revenus stables 2800€/mois

Solution : Prêt Hypothécaire

• 90K€ empruntés (rachat)
• Taux 5,8% sur 15 ans
• Mensualité unique 750€
• Reste propriétaire

Résultat aujourd'hui

Budget respirable, défichée FICP après 1 an, épargne reconstituée

Marc, 55 ans

Commerçant, ex-FICP

Situation

• Maison 420K€
• Besoin urgent trésorerie
• Puis revenus stabilisés
• 2 étapes successives

Étape 1 : Réméré (urgence)

• 250K€ immédiats
• Sauvetage commerce

Étape 2 : Hypothécaire

• Rachat après 14 mois
• Prêt hypothécaire 280K€

Résultat final

A conservé son bien, commerce sauvé, situation stabilisée

Leçon importante

Les deux solutions ne sont pas incompatibles. Comme Marc, vous pouvez utiliser le réméré pour une urgence, puis passer à l'hypothécaire une fois votre situation stabilisée. L'inverse est aussi possible : si vous ne pouvez plus payer votre prêt hypothécaire, le réméré peut éviter la saisie.

Les Pièges à Éviter

4 erreurs fréquentes qui peuvent vous coûter cher

Choisir le réméré alors qu'un prêt hypothécaire suffirait

Erreur coûteuse : Si vous avez des revenus stables et suffisants, le réméré vous coûtera 2 à 3 fois plus cher qu'un prêt hypothécaire (décote 20-30% vs taux 4-8%).

Solution : Testez d'abord votre éligibilité au prêt hypothécaire FICP avant d'opter pour le réméré.

Attendre le dernier moment pour agir

Erreur fréquente : Certains propriétaires attendent l'audience d'adjudication pour réagir. À ce stade, même le réméré peut être trop tard.

Solution : Agissez dès la commandement de payer ou l'assignation. Plus tôt vous intervenez, plus vous avez d'options.

Sous-estimer le coût réel du réméré

Piège classique : Ne voir que le montant perçu (168K€) sans calculer que vous "vendez" un bien de 280K€. La décote réelle peut dépasser 100K€.

Solution : Comparez toujours le coût TOTAL sur toute la durée. Utilisez nos simulateurs pour voir le vrai prix.

Travailler avec un organisme non spécialisé

Danger : Les organismes généralistes refusent systématiquement les FICP. Seuls les spécialistes acceptent ces dossiers.

Solution : Contactez des courtiers ou organismes spécialisés FICP qui connaissent le marché.

Questions Fréquentes

Les réponses à vos questions sur le choix entre réméré et hypothécaire

Quelle est la principale différence entre vente à réméré et prêt hypothécaire FICP ?

La vente à réméré est une vente temporaire de votre bien avec option de rachat, tandis que le prêt hypothécaire FICP est un crédit garanti par une hypothèque. Le réméré offre plus de liquidités rapidement (60% de la valeur) sans mensualités la première année, tandis que l'hypothécaire permet de conserver la propriété avec des mensualités à payer dès le début.

Puis-je obtenir un prêt hypothécaire en étant fiché FICP ?

Oui, absolument. Certains organismes spécialisés proposent des prêts hypothécaires même en fichage FICP, à condition d'être propriétaire avec suffisamment d'equity (généralement 30-40% minimum). Le taux sera plus élevé qu'un crédit classique (4-8%) mais reste bien plus avantageux qu'une vente à réméré si vous avez des revenus stables.

La vente à réméré est-elle plus rapide qu'un prêt hypothécaire ?

Oui, nettement plus rapide. La vente à réméré se débloque en 30 à 45 jours en moyenne, contre 6 à 10 semaines pour un prêt hypothécaire FICP. C'est pourquoi le réméré est la solution privilégiée en cas d'urgence (saisie imminente, besoin très urgent de liquidités). Si vous avez le temps, l'hypothécaire sera souvent plus avantageux.

Quel est le coût réel d'une vente à réméré vs un prêt hypothécaire ?

La vente à réméré implique une décote de 20-30% sur la valeur du bien (vous vendez 280K€ pour 168K€, soit 112K€ de décote), tandis que le prêt hypothécaire a un coût lissé via les intérêts (4-8% par an). Sur le long terme, le prêt hypothécaire est généralement 2 à 3 fois moins coûteux, mais le réméré offre plus de liquidités immédiates et aucune mensualité la première année.

Puis-je perdre mon bien avec ces deux solutions ?

Prêt hypothécaire : Vous risquez la saisie hypothécaire en cas de non-remboursement des mensualités. Mais tant que vous payez, vous restez propriétaire à 100%.

Vente à réméré : Si vous n'exercez pas votre faculté de rachat dans les délais (5 ans max), l'investisseur devient définitivement propriétaire. MAIS vous avez toujours la possibilité de vendre le bien à un tiers acquéreur et de récupérer le complément de prix.

Quelle solution choisir si je suis en procédure de saisie ?

En cas de saisie imminente, la vente à réméré est généralement préférable car :

• Elle est plus rapide (30-45 jours vs 6-10 semaines)
• Les fonds permettent de désintéresser immédiatement vos créanciers
• Elle stoppe la procédure de saisie en cours

Le prêt hypothécaire FICP prend plus de temps (6-10 semaines) et peut arriver trop tard si l'audience d'adjudication est proche. Agissez dès le commandement de payer !

Peut-on passer d'une solution à l'autre ?

Oui, tout à fait ! Les deux solutions ne sont pas incompatibles :

• Réméré → Hypothécaire : Vous pouvez racheter votre bien en réméré avec un prêt hypothécaire FICP une fois votre situation stabilisée (revenus réguliers, FICP en voie de régularisation).
• Hypothécaire → Réméré : Si vous ne pouvez plus payer votre prêt hypothécaire, le réméré peut être une solution pour éviter la saisie en générant des liquidités immédiates.

Les deux solutions acceptent-elles les interdits bancaires ?

Oui, les deux acceptent les fichages FICP et interdits bancaires, mais avec des nuances :

• Vente à réméré : Accepte TOUS les profils sans distinction, même FICP très lourd ou interdit bancaire. Aucun critère de revenus ou de solvabilité.
• Prêt hypothécaire FICP : Accepte les FICP et interdits bancaires, mais nécessite une capacité de remboursement minimale (revenus stables suffisants pour payer les mensualités).