Vente complément de prix en Février 2026 : guide complet
Vendez temporairement votre bien pour obtenir jusqu'à 60% de sa valeur en cash, restez occupant, puis récupérez 40% supplémentaires à la revente finale. Solution idéale pour propriétaires FICP ou interdits bancaires.
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Estimez immédiatement combien vous pouvez débloquer avec votre bien immobilier
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Détail de l'opération :
💡 Note importante : Cette simulation est indicative. Le montant exact dépendra de l'expertise du bien, de votre situation et de la durée effective de l'opération. Contactez-nous pour une étude personnalisée gratuite.
Vente avec complément de prix immobilier : définition et principe
📖 Qu'est-ce que la vente avec complément de prix ?
La vente avec complément de prix (aussi appelée clause earn-out immobilier) est une solution de financement immobilier qui permet à un propriétaire d'obtenir immédiatement 60% de la valeur de son bien en le vendant temporairement à un investisseur.
Le vendeur conserve le droit d'occuper son bien (moyennant une indemnité d'occupation mensuelle) pendant une période maximale de 5 ans. Durant ce délai, il doit trouver un acquéreur final pour le bien.
À la vente définitive, le vendeur initial récupère le "complément de prix", c'est-à-dire les 40% restants de la valeur du bien (après remboursement des 60% à l'investisseur).
✅ Pourquoi c'est idéal pour les propriétaires FICP ?
- ✓Aucune vérification bancaire ou FICP : Cette opération n'est PAS un crédit, donc pas de refus pour fichage
- ✓Liquidités immédiates : Déblocage rapide pour rembourser vos dettes ou financer un projet
- ✓Vous restez chez vous : Pas besoin de déménager pendant l'opération
- ✓Récupération d'une partie du prix : À la revente, vous touchez encore 40% de la valeur
Comment fonctionne la vente avec complément de prix ?
4 étapes simples pour débloquer vos liquidités tout en conservant votre bien
Expertise et analyse de votre situation
Un expert évalue la valeur de votre bien immobilier et analyse votre besoin de financement. Cette étape permet de déterminer le montant exact que vous pouvez débloquer (jusqu'à 60% de la valeur expertisée).
Documents requis : Titre de propriété, diagnostics immobiliers, justificatif d'identité, justificatif de domicile.
Vente temporaire à l'investisseur
Vous vendez temporairement votre bien à un investisseur partenaire pour environ 60% de sa valeur. Un acte notarié sécurise l'opération et inclut une clause spécifique : vous conservez le droit d'occuper le bien pendant maximum 5 ans.
💡 Sécurité : L'acte de vente est rédigé par un notaire indépendant. La clause de complément de prix vous garantit le versement des 40% restants à la revente.
Déblocage des fonds + occupation du bien
Les fonds (60% de la valeur - frais) sont rapidement débloqués sur votre compte bancaire. Vous pouvez les utiliser librement : rembourser vos dettes, financer un projet, éviter une saisie immobilière...
Pendant toute la durée de l'opération, vous restez occupant de votre bien en payant une indemnité d'occupation mensuelle (équivalent à un loyer, généralement 0,5%-0,8% de la valeur du bien par mois).
⚠️ Obligation : Durant la période d'occupation, vous devez activement chercher un acquéreur final pour votre bien.
Vente finale et récupération du complément de prix
Lorsque vous trouvez un acquéreur définitif (particulier ou investisseur), la vente finale s'opère. Le bien est vendu au prix du marché (idéalement égal ou supérieur à la valeur initiale).
Répartition du prix de vente final :
- • 60% remboursés à l'investisseur (celui qui a acheté temporairement)
- • 40% versés à VOUS (le complément de prix)
✅ Si vous vendez au-dessus du prix initial, vous conservez l'intégralité de la plus-value sur les 40% !
Exemple concret de vente avec complément de prix
Cas de Pierre, propriétaire fiché FICP
Pierre est propriétaire d'une maison à Bordeaux. Fiché FICP suite à des difficultés financières, il a besoin de 180 000€ rapidement pour rembourser ses dettes et éviter la saisie immobilière.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien expertisé | 350 000 € |
| Prix d'acquisition par l'investisseur (60%) | 210 000 € |
| - Frais de notaire et honoraires (7,5%) | -15 750 € |
| - Indemnités d'occupation (18 mois × 2 100€) | -37 800 € |
| = Montant net perçu par Pierre à la signature | 156 450 € |
| Revente du bien 18 mois plus tard | 370 000 € |
| - Remboursement à l'investisseur (60% initial) | -210 000 € |
| = Complément de prix perçu par Pierre | 160 000 € |
Bilan pour Pierre :
- ✅ 156 450€ reçus immédiatement pour rembourser ses dettes
- ✅ 18 mois d'occupation de sa maison pendant la recherche d'acquéreur
- ✅ 160 000€ supplémentaires à la revente (complément de prix)
- ✅ Plus-value de 20 000€ réalisée sur la vente finale (370K€ vs 350K€ initial)
- ✅ Saisie immobilière évitée grâce au déblocage rapide
💡 Point clé : Malgré les frais et indemnités, Pierre a pu sauver sa maison de la saisie ET récupérer un capital important à la revente. Sans cette solution, il aurait perdu son bien pour 0€.
Vente à réméré VS vente avec complément de prix : quelle différence ?
| Critère | Vente à Réméré | Vente avec Complément de Prix |
|---|---|---|
| Principe | Vendre TEMPORAIREMENT son bien avec clause de RACHAT | Vendre TEMPORAIREMENT et REVENDRE à un ACQUÉREUR FINAL |
| Issue finale | Vous RACHETEZ votre bien | Vous VENDEZ à un tiers |
| Montant perçu | 50-70% immédiatement | 60% immédiatement + 40% à la revente |
| Occupation | Oui (indemnité d'occupation) | Oui (indemnité d'occupation) |
| Délai maximum | 5 ans | 5 ans |
| Prix de rachat/revente | Prix FIXÉ à l'avance (souvent +15-20%) | Prix du MARCHÉ (vous gardez la plus-value) |
| Avantage principal | Vous récupérez VOTRE bien | Vous touchez 40% SUPPLÉMENTAIRES |
| Inconvénient principal | Prix de rachat élevé (risque de perte si pas de rachat) | Vous devez VENDRE (obligation de trouver acquéreur) |
| Idéal pour... | Propriétaires qui veulent garder leur bien | Propriétaires qui acceptent de vendre mais veulent maximiser le prix |
💡 Laquelle Choisir ?
Choisissez la VENTE À RÉMÉRÉ si :
- ✓ Vous voulez absolument récupérer votre bien
- ✓ Vous avez un attachement émotionnel à votre maison
- ✓ Vous pensez pouvoir rembourser dans les 5 ans
Choisissez le COMPLÉMENT DE PRIX si :
- ✓ Vous acceptez de vendre votre bien
- ✓ Vous voulez maximiser le prix de vente
- ✓ Vous voulez récupérer de l'argent à la fin (40%)
Avantages et inconvénients de la vente avec complément de prix
✅ Avantages
- 1.Déblocage rapide de liquidités60% de la valeur du bien en 30-45 jours
- 2.Accessible aux FICP et interdits bancairesAucune vérification bancaire requise
- 3.Vous restez occupantPas de déménagement pendant 5 ans max
- 4.Récupération d'argent à la revente40% du prix de vente final vous revient
- 5.Bénéfice de la plus-valueSi vous vendez au-dessus du prix initial
- 6.Sécurisé par acte notariéProtection juridique garantie
⚠️ Inconvénients
- 1.Obligation de vendreVous ne pouvez PAS racheter votre bien
- 2.Indemnité d'occupation mensuelleÉquivalent à un loyer (0,5%-0,8% de la valeur/mois)
- 3.Frais de notaire et d'intermédiationEnviron 7,5% du montant initial
- 4.Délai limité pour trouver acquéreurMaximum 5 ans (pression temporelle)
- 5.Risque de perte si marché baisseSi prix de revente < prix initial, complément réduit
- 6.Perte définitive du bienImpossible de garder votre maison à long terme
💡 Notre Recommandation
La vente avec complément de prix est idéale si vous acceptez de vendre votre bien mais souhaitez maximiser le prix de vente et récupérer une partie du capital à la fin. Si vous voulez absolument conserver votre bien, privilégiez la vente à réméré qui vous donne une option de rachat.
Conditions d'éligibilité à la vente avec complément de prix
Propriétaire du bien
- ✓ Pleine propriété (pas nue-propriété)
- ✓ Bien libre ou occupé
- ✓ Avec ou sans prêt immobilier
Besoin de financement
- ✓ Besoin urgent de liquidités
- ✓ Montant ≤ 60% valeur du bien
- ✓ Refusé par les banques (FICP OK)
Critères du bien
- ✓ Maison, appartement, terrain
- ✓ Valeur minimum 150 000€
- ✓ État général correct
✅ Profils acceptés (pas de discrimination)
- ✓ Fichés FICP acceptés
- ✓ Interdits bancaires acceptés
- ✓ Surendettement accepté
- ✓ Seniors acceptés (pas de limite d'âge)
- ✓ Retraités acceptés
- ✓ Chômeurs acceptés
- ✓ Travailleurs indépendants acceptés
- ✓ Revenus faibles acceptés
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FAQ : questions fréquentes sur la vente avec complément de prix
❓ Quelle est la différence entre vente à réméré et vente avec complément de prix ?
Vente à réméré : Vous vendez temporairement votre bien avec une clause de RACHAT. Vous pouvez donc récupérer VOTRE bien en le rachetant au prix convenu.
Vente avec complément de prix : Vous vendez temporairement votre bien mais devez le REVENDRE à un acquéreur final. Vous récupérez alors 40% du prix de vente (le complément de prix).
En résumé : Réméré = vous gardez le bien / Complément de prix = vous vendez le bien mais récupérez de l'argent.
💰 Combien puis-je obtenir avec la vente avec complément de prix ?
Vous pouvez obtenir jusqu'à 60% de la valeur expertisée de votre bien immédiatement. Le montant exact dépend de :
• La valeur de votre bien (expertise par professionnel)
• L'état général du bien
• La localisation géographique
• La présence ou non d'un prêt immobilier
À la revente finale, vous récupérez 40% supplémentaires du prix de vente (après remboursement des 60% à l'investisseur).
⏱️ Combien de temps ai-je pour trouver un acquéreur ?
Vous disposez d'un délai maximum de 5 ans pour trouver un acquéreur final pour votre bien. Ce délai est fixé dans l'acte notarié. Pendant toute cette période, vous pouvez rester occupant du bien en payant une indemnité d'occupation mensuelle.
💡 Conseil : Plus vous trouvez rapidement un acquéreur, moins vous payez d'indemnités d'occupation et plus vous maximisez votre bénéfice final.
📊 Quel est le coût total de l'opération ?
Les frais incluent :
1. Frais de notaire (~7,5%) du montant de la vente initiale
2. Honoraires d'intermédiation (inclus dans les 7,5%)
3. Indemnités d'occupation mensuelles (0,5%-0,8% de la valeur du bien par mois)
Exemple concret : Pour un bien de 300 000€ :
• Avance brute : 180 000€ (60%)
• Frais : ~13 500€ (7,5%)
• Indemnités (12 mois) : ~18 000€ (6% annuel)
• Net perçu : ~148 500€
🏠 Puis-je rester dans mon bien pendant l'opération ?
Oui, absolument. La vente avec complément de prix vous permet de rester occupant de votre bien pendant toute la durée de l'opération (jusqu'à 5 ans). Vous payez une indemnité d'occupation mensuelle à l'investisseur, qui correspond à un loyer.
Cette indemnité est généralement de 0,5% à 0,8% de la valeur du bien par mois. Par exemple, pour un bien de 300 000€, l'indemnité serait d'environ 1 500€ à 2 400€ par mois.
✅ Suis-je éligible si je suis fiché FICP ou interdit bancaire ?
Oui, totalement. La vente avec complément de prix n'est PAS un crédit, donc aucune vérification bancaire ni consultation du fichier FICP n'est effectuée. C'est une transaction immobilière pure.
Cette solution est justement idéale pour les personnes en difficulté financière :
• Fichés FICP ✅
• Interdits bancaires ✅
• Surendettement ✅
• Refusés par les banques ✅
La seule condition est d'être propriétaire d'un bien immobilier.
📝 Y a-t-il un risque de requalification de l'acte de vente ?
Non, si l'opération est bien encadrée juridiquement. L'acte est rédigé par un notaire indépendant qui s'assure que toutes les clauses sont conformes à la loi. La clause de complément de prix (earn-out) est parfaitement légale et utilisée depuis des décennies en droit français.
Pour éviter tout risque de requalification :
• Prix de vente conforme au marché
• Indemnité d'occupation raisonnable
• Acte notarié conforme
• Aucune clause abusive
🔄 Que se passe-t-il si je ne trouve pas d'acquéreur dans les 5 ans ?
Si vous ne trouvez pas d'acquéreur dans le délai de 5 ans, l'investisseur devient propriétaire définitif du bien. Vous ne récupérez alors PAS le complément de prix de 40%.
⚠️ C'est pourquoi il est crucial de :
• Fixer un prix de vente réaliste (conforme au marché)
• Faire visiter activement le bien
• Travailler avec une agence immobilière
• Ne pas attendre la dernière année pour chercher
💡 Astuce : Nous vous accompagnons dans la recherche d'acquéreur pour maximiser vos chances de vendre dans les délais.
💸 Que se passe-t-il si je vends au-dessus du prix initial ?
Bonne nouvelle : Vous conservez l'intégralité de la plus-value !
Exemple :
• Prix initial expertisé : 300 000€
• Avance reçue : 180 000€ (60%)
• Vous vendez le bien à : 330 000€
Répartition :
• 180 000€ remboursés à l'investisseur (60% initial)
• 150 000€ vous reviennent (40% de 330K€ + plus-value)
Vous bénéficiez donc du complément de prix MAJORÉ de la plus-value réalisée sur la vente !
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