Prêt Viager Hypothécaire : Financement pour Seniors
Vous avez plus de 60 ans et êtes propriétaire ? Obtenez des liquidités sans vendre votre bien ni rembourser de mensualités de votre vivant.
Les avantages du prêt viager hypothécaire
Restez chez vous
Vous restez propriétaire et habitez votre bien comme avant, rien ne change au quotidien.
Aucune mensualité
Pas de remboursement mensuel. Le prêt est remboursé au décès ou lors de la vente du bien.
Capital immédiat
Recevez une somme d'argent en une fois ou sous forme de rente, selon vos besoins.
Héritiers protégés
Le remboursement ne peut jamais dépasser la valeur du bien, vos héritiers ne seront jamais endettés.
Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?
Évaluation du bien
Une expertise immobilière est réalisée pour déterminer la valeur de votre bien. Le montant du prêt dépendra de cette valeur et de votre âge.
Calcul du montant
La banque calcule le montant maximal en fonction de votre âge et de la valeur du bien. Plus vous êtes âgé, plus le pourcentage prêté est élevé :
- • 60-64 ans : 15% à 30% de la valeur
- • 65-69 ans : 30% à 40% de la valeur
- • 70-74 ans : 40% à 50% de la valeur
- • 75+ ans : 50% à 70% de la valeur
Inscription hypothécaire
Une hypothèque de premier rang est inscrite sur votre bien. Vous restez propriétaire et pouvez continuer à y habiter librement.
Déblocage des fonds
Vous recevez les fonds sous forme de capital (versement unique) ou de rente viagère mensuelle, selon votre choix.
Remboursement au décès ou vente
Le prêt (capital + intérêts capitalisés) est remboursé lors de :
- • Votre décès : vos héritiers peuvent soit rembourser le prêt pour conserver le bien, soit le vendre
- • Vente du bien : si vous décidez de vendre de votre vivant
- • Départ définitif : si vous quittez le logement (maison de retraite, etc.)
✅ Garantie importante : Le remboursement ne peut jamais excéder la valeur du bien au moment de la vente.
Conditions d'éligibilité
✅ Conditions requises
- ✓Âge minimum : 60 ou 65 ans selon les banques
- ✓Propriétaire d'un bien immobilier (résidence principale de préférence)
- ✓Bien libre de toute hypothèque ou crédit soldé
- ✓Valeur minimale du bien : généralement 100 000€
- ✓Bon état général du bien immobilier
ℹ️ Bon à savoir
- •Les revenus ne sont pas vérifiés contrairement à un crédit classique
- •Accepte les retraités à faibles revenus
- •Possible même en étant interdit bancaire ou FICP (selon les cas)
- •Frais de notaire : 2% à 3% du montant emprunté
- •Taux d'intérêt : 4% à 7% selon les organismes
Avantages et Inconvénients
Avantages
- ✓Aucun remboursement mensuel
Pas d'impact sur votre budget quotidien
- ✓Vous restez propriétaire
Conservez la jouissance de votre bien
- ✓Pas de vérification de revenus
Accessible même avec une petite retraite
- ✓Héritiers protégés
Dette plafonnée à la valeur du bien
- ✓Flexibilité d'usage
Utilisez les fonds comme vous le souhaitez
Inconvénients
- •Coût élevé
Taux d'intérêt + capitalisation des intérêts
- •Héritage réduit
Moins de patrimoine transmis aux enfants
- •Montant limité
Maximum 50-70% de la valeur du bien
- •Peu de banques
Offre limitée en France (Caisse d'Épargne principalement)
- •Frais importants
Frais de notaire, garantie, dossier
💡 Alternative : Si vous cherchez une solution sans impact sur l'héritage, consultez notre guide sur la vente à réméré, qui permet de racheter votre bien.
Questions Fréquentes
Quelles banques proposent le prêt viager hypothécaire en France ?
+
Actuellement, seules quelques banques proposent ce produit en France :
- • Caisse d'Épargne : principal acteur avec une offre active
- • Crédit Foncier : offre historique (arrêtée en 2015 mais anciennes positions actives)
- • Quelques organismes spécialisés régionaux
Combien puis-je emprunter avec un prêt viager hypothécaire ?
+
Le montant dépend de deux facteurs principaux :
- • Votre âge : plus vous êtes âgé, plus le pourcentage est élevé
- • La valeur de votre bien : estimée par expertise
Exemples concrets :
- • Bien de 300 000€, emprunteur de 65 ans → env. 120 000€ (40%)
- • Bien de 300 000€, emprunteur de 75 ans → env. 165 000€ (55%)
Que se passe-t-il à mon décès ?
+
À votre décès, vos héritiers ont plusieurs options :
- Rembourser le prêt (capital + intérêts capitalisés) pour conserver le bien
- Vendre le bien pour rembourser la banque et garder le solde éventuel
- Renoncer à la succession : la banque récupère le bien
✅ Garantie essentielle : Le remboursement ne pourra JAMAIS dépasser la valeur de vente du bien. Si le prêt + intérêts = 200 000€ mais que le bien se vend 180 000€, la banque ne pourra réclamer que 180 000€.
Puis-je rembourser le prêt par anticipation ?
+
Oui, vous pouvez rembourser le prêt à tout moment, totalement ou partiellement.
Conséquences :
- • Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent s'appliquer (généralement 3% du capital restant dû)
- • L'hypothèque est levée après remboursement total
- • Utile si vous souhaitez vendre votre bien ou si votre situation financière s'améliore
Prêt viager hypothécaire vs vente en viager : quelle différence ?
+
Ce sont deux solutions très différentes :
| Critère | Prêt Viager Hypothécaire | Vente en Viager |
|---|---|---|
| Propriété | Vous restez propriétaire | Vous vendez (acheteur propriétaire) |
| Type | Prêt bancaire | Vente immobilière |
| Héritage | Bien transmissible (après remb.) | Vendu, plus d'héritage |
| Montant | 30-70% de la valeur | Bouquet + rente viagère |
Quel est le coût total d'un prêt viager hypothécaire ?
+
Frais à prévoir :
- • Taux d'intérêt : 4% à 7% par an (capitalisés)
- • Frais de dossier : 500€ à 1 500€
- • Frais de notaire : 2% à 3% du montant emprunté
- • Expertise immobilière : 300€ à 600€
- • Assurance décès : généralement non exigée
⚠️ Attention : Les intérêts sont capitalisés, c'est-à-dire qu'ils s'ajoutent au capital et génèrent eux-mêmes des intérêts. La dette peut donc augmenter significativement sur le long terme.
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