Simulateur de prêt viager hypothécaire
Calculez instantanément le capital disponible selon votre âge et la valeur de votre bien. 3 formules au choix : capital, rente mensuelle ou mixte. Aucune mensualité de votre vivant.
Simulation 100% gratuite - Résultats immédiats - Étude personnalisée sous 48h
Simulateur de Prêt Viager Hypothécaire
Estimez le montant que vous pourriez obtenir en fonction de votre âge et de la valeur de votre bien
Plus vous êtes âgé, plus le montant que vous pouvez emprunter est élevé (quotité de 20%).
Qu'est-ce qu'un prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un crédit réservé aux seniors de 60 ans et plus, propriétaires d'un bien immobilier. Encadré par les articles L314-1 à L314-20 du Code de la consommation, il permet de transformer une partie de la valeur de votre bien en liquidités sans le vendre et sans payer de mensualités de votre vivant.
Vous restez chez vous
Propriétaire et occupant de votre bien. Rien ne change au quotidien.
Aucune mensualité
Le prêt est remboursé uniquement au décès par la vente du bien ou par les héritiers.
Héritiers protégés
La dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien (art. L314-9 Code conso.).
Le principe en résumé
Votre bien immobilier sert de garantie hypothécaire. La banque vous verse un capital, une rente ou les deux. Les intérêts se capitalisent (s'ajoutent au capital emprunté) au fil du temps. Au décès, le prêt est soldé par la vente du bien. Le surplus est versé aux héritiers.
Qui peut bénéficier du prêt viager hypothécaire ?
Conditions requises
- ✓Avoir 60 ans minimum (65 ans chez certains établissements)
- ✓Être propriétaire d'un bien d'habitation (maison ou appartement)
- ✓Bien d'une valeur minimum 150 000€
- ✓Résidence principale, secondaire ou locative
Ce qui n'est PAS requis
- →Aucune condition de revenus (pas de taux d'endettement)
- →Aucun questionnaire de santé (pas d'assurance emprunteur)
- →Utilisation libre des fonds (travaux, donation, voyages, dettes...)
- →Possible même fiché FICP (au cas par cas)
Cas des couples : si vous empruntez à deux, le calcul se base sur l'âge du plus jeune emprunteur. Le prêt n'est remboursable qu'au décès du dernier survivant.
Comment se calcule le montant empruntable ?
Le principe de la quotité
Le montant empruntable dépend principalement de votre âge et de la valeur de votre bien. La banque applique un pourcentage appelé "quotité" : plus vous êtes âgé, plus la quotité est élevée (car l'espérance de vie est plus courte et les intérêts se capitalisent moins longtemps).
| Âge | Quotité | Sur 200 000€ | Sur 400 000€ |
|---|---|---|---|
| 65-69 ans | 15% | 30 000€ | 60 000€ |
| 70-74 ans | 20% | 40 000€ | 80 000€ |
| 75-79 ans | 25% | 50 000€ | 100 000€ |
| 80-84 ans | 30% | 60 000€ | 120 000€ |
| 85-89 ans | 35% | 70 000€ | 140 000€ |
| 90+ ans | 40-45% | 80-90 000€ | 160-180 000€ |
Plafond maximum : 400 000€ chez la Caisse d'Épargne (leader du marché avec 80% des contrats).
Exemple chiffré complet d'un prêt viager hypothécaire
Profil : Marie, 75 ans, appartement à Lyon
Valeur du bien
350 000€
Quotité (75 ans)
25%
Capital brut
87 500€
Étape 1 : Calcul du capital brut
350 000€ x 25% = 87 500€
Étape 2 : Frais à déduire
| Frais de dossier (~1%) | 875€ |
| Expertise immobilière | 450€ |
| Frais notaire + hypothèque (~1,5%) | 1 312€ |
| Total frais | - 2 637€ |
Étape 3 : Capital net perçu par Marie
84 863€ net
Versé en une fois ou en formule mixte (capital + rente)
Étape 4 : Evolution de la dette au fil du temps
Avec un taux de 5,5%, les intérêts se capitalisent :
Année 5
114 500€
Année 10
149 700€
Année 15
195 800€
Année 20
256 100€
Protection des héritiers : même après 20 ans, la dette (256 100€) reste inférieure à la valeur du bien (350 000€+). Et légalement, la dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien au moment du remboursement (art. L314-9).
Les 3 formules de versement
Formule Capital
100% du montant versé en une seule fois à la signature.
Idéal pour :
- • Travaux importants dans votre logement
- • Donation anticipée à vos enfants ou petits-enfants
- • Rembourser d'autres dettes ou un FICP
- • Achat d'une résidence secondaire ou véhicule
Formule Rente
Versement mensuel régulier à vie, comme un complément de retraite.
Idéal pour :
- • Compléter votre pension de retraite
- • Améliorer votre confort de vie au quotidien
- • Revenus garantis jusqu'au décès
- • Financer une aide à domicile
Formule Mixte
LA PLUS CHOISIEUne partie en capital + une rente mensuelle. Généralement 60% capital / 40% rente.
Idéal pour :
- • Capital immédiat pour un projet + revenus réguliers
- • Flexibilité maximale
- • Combiner travaux/donation et complément de retraite
Avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire
Avantages
- ✓
Aucune mensualité de votre vivant
Zéro remboursement, zéro prélèvement mensuel
- ✓
Aucune condition de revenus
Pas de taux d'endettement, pas de justificatifs
- ✓
Pas de questionnaire médical
Pas d'assurance emprunteur requise
- ✓
Vous restez propriétaire et chez vous
Usage, vente et location restent possibles
- ✓
Héritiers protégés par la loi
La dette ne peut dépasser la valeur du bien
- ✓
Utilisation libre des fonds
Travaux, donation, voyages, dettes, tout usage
- ✓
Remboursement anticipé sans pénalités
Vous pouvez solder le prêt à tout moment
Inconvénients
- !
Montant limité (15-45% du bien)
Quotité plus faible qu'un prêt hypothécaire classique
- !
Intérêts capitalisés = dette croissante
La dette augmente chaque année (intérêts composés)
- !
Taux d'intérêt élevé (5-6,5%)
Plus cher qu'un crédit immobilier classique
- !
Réservé aux 60 ans et plus
Les plus jeunes ne sont pas éligibles
- !
Bien transmis avec une dette
Les héritiers doivent rembourser ou laisser vendre
- !
Marché très concentré
Peu de banques le proposent (Caisse d'Épargne domine)
Que se passe-t-il pour les héritiers ?
Au décès : les héritiers ont 12 mois
Les héritiers disposent de 12 mois pour décider : rembourser le prêt (capital + intérêts capitalisés) et conserver le bien, ou laisser la banque vendre le bien pour solder la dette.
Protection légale : la dette ne dépasse jamais la valeur du bien
L'article L314-9 du Code de la consommation protège les héritiers : la dette ne peut jamais excéder la valeur du bien au moment du remboursement. Si le bien a perdu de la valeur et que la dette dépasse, les héritiers ne paient rien au-delà.
Le surplus est versé aux héritiers
Si le produit de la vente dépasse la dette, le surplus est intégralement versé aux héritiers. Exemple : bien vendu 400 000€ avec une dette de 280 000€ = 120 000€ pour les héritiers.
Questions fréquentes sur le prêt viager hypothécaire
Cette simulation est-elle fiable ?▼
Notre simulateur utilise les grilles de quotités réelles appliquées par les banques françaises. Il s'agit d'une estimation indicative. Le montant définitif dépendra de l'expertise immobilière réalisée par la banque et de votre profil complet.
Mes données sont-elles collectées lors de la simulation ?▼
La simulation est anonyme et fonctionne dans votre navigateur. Si vous souhaitez une étude personnalisée, vous pouvez remplir le formulaire de contact qui apparaît après les résultats.
Pourquoi le montant change-t-il selon mon âge ?▼
Le prêt est remboursé uniquement au décès par la vente du bien. Plus vous êtes âgé, plus l'espérance de vie est courte, donc moins les intérêts se capitalisent. La banque peut donc prêter un pourcentage plus élevé : 15% à 65 ans, jusqu'à 45% à 95 ans.
La simulation inclut-elle les frais ?▼
Non, les montants affichés correspondent au capital brut. Les frais (2,5% à 4% du montant) comprennent : frais de dossier (~1%), expertise immobilière (300-600€), frais de notaire et hypothèque (1,5-2%). Ces frais sont généralement déduits du capital versé.
Peut-on rembourser le prêt par anticipation ?▼
Oui, à tout moment et sans pénalités. Vous pouvez rembourser le capital emprunté plus les intérêts capitalisés. Situations courantes : vente du bien, entrée en maison de retraite, souhait de régulariser. L'hypothèque est levée après remboursement.
Le prêt viager est-il accessible aux fichés FICP ?▼
La consultation du FICP est obligatoire, mais certains établissements peuvent accepter des dossiers FICP car la garantie repose sur le bien et non sur la capacité de remboursement mensuelle (il n'y a pas de mensualités). Cela reste au cas par cas.
Quelle banque propose le prêt viager hypothécaire ?▼
La Caisse d'Épargne domine le marché avec environ 80% des contrats via son produit 'Viager Hypothécaire'. Le Crédit Foncier était le pionnier historique avant d'être absorbé par BPCE. Quelques courtiers spécialisés proposent aussi des solutions.
La dette peut-elle dépasser la valeur du bien ?▼
Non. L'article L314-9 du Code de la consommation garantit que la dette ne peut jamais excéder la valeur du bien au moment du remboursement. Si les intérêts capitalisés font dépasser ce seuil, les héritiers ne paient rien au-delà.
Puis-je vendre ou louer mon bien avec un PVH ?▼
Vous conservez tous les droits de propriétaire : vous pouvez habiter, louer ou vendre votre bien. Attention : en cas de vente, le prêt devient exigible et doit être remboursé avec le produit de la vente.
Quelle différence entre prêt viager et vente en viager ?▼
Le prêt viager hypothécaire est un crédit : vous restez propriétaire et pouvez transmettre le bien. La vente en viager est une vente : vous cédez la propriété en échange d'un bouquet + rente. Le PVH préserve le patrimoine, le viager le transfère.
Besoin d'une étude personnalisée ?
Nos experts vous accompagnent pour concrétiser votre projet de prêt viager hypothécaire et choisir la meilleure formule.