Toutes Vos Questions sur la Vente à Réméré
Réponses claires et détaillées aux questions les plus fréquentes sur la vente à réméré : fonctionnement, coûts, risques et alternatives.
📚 Questions Générales
Qu'est-ce que la vente à réméré ?
+
La vente à réméré (ou vente avec faculté de rachat) est une solution légale qui permet de vendre temporairement son bien immobilier tout en conservant le droit de le racheter.
En pratique :
- • Vous vendez votre bien à un investisseur à prix réduit (décote 20-30%)
- • Vous restez habiter dans votre logement
- • Vous payez une indemnité mensuelle (comme un loyer)
- • Vous avez jusqu'à 5 ans pour racheter votre bien au prix convenu
💡 C'est inscrit dans le Code Civil (articles 1659-1673). Cette solution permet de débloquer rapidement de l'argent pour rembourser des dettes tout en restant chez soi.
Pour qui est faite la vente à réméré ?
+
La vente à réméré s'adresse aux propriétaires en difficulté financière grave qui :
- • Sont fichés FICP ou interdit bancaire
- • Font face à une saisie immobilière imminente
- • Ont un rachat de crédit refusé par les banques
- • Sont en surendettement avéré
- • Ont besoin de liquidités urgentes (30-45 jours max)
⚠️ Ce n'est PAS pour vous si :
- • Vous pouvez obtenir un rachat de crédit classique
- • Votre situation financière est gérable
- • Vous n'avez pas de bien immobilier
- • Le coût (20-40%) dépasse votre capacité de rachat
Combien de temps dure le processus ?
+
Délais typiques :
- • Contact initial → Offre : 1-3 jours
- • Expertise du bien : 5-7 jours
- • Signature compromis : 7-15 jours
- • Acte notarié final : 30-45 jours
Au total : Comptez 30 à 45 jours entre le premier contact et le déblocage effectif des fonds. C'est bien plus rapide qu'un rachat de crédit classique (3-6 mois).
Puis-je faire une vente à réméré si je suis fiché FICP ?
+
OUI, absolument. C'est même l'un des principaux avantages de cette solution.
La vente à réméré n'est pas un crédit mais une vente immobilière. Donc :
- • ✓ Pas de vérification de solvabilité
- • ✓ Pas de consultation du fichier FICP
- • ✓ Accessible même en interdit bancaire
- • ✓ Pas de condition de revenus
- • ✓ Accepte tous les profils (chômeur, RSA, retraité)
💡 Seul critère : être propriétaire d'un bien immobilier avec suffisamment d'équité pour couvrir vos dettes.
Quelle est la différence avec une vente classique ?
+
| Critère | Vente classique | Vente à réméré |
|---|---|---|
| Prix de vente | Prix marché (100%) | Prix réduit (70-80%) |
| Occupation | Vous devez partir | Vous restez |
| Rachat possible | Non | Oui (1-5 ans) |
| Caractère | Définitif | Temporaire |
| Rapidité | 3-6 mois | 30-45 jours |
💰 Coûts et Finances
Combien coûte réellement une vente à réméré ?
+
Exemple concret sur un bien de 300 000€ sur 2 ans :
Soit environ 43% du prix initial du bien. C'est pour ça que c'est une solution de dernier recours.
Quelle décote est normale ?
+
La décote varie entre 20% et 35% selon plusieurs facteurs :
Décote favorable (20-25%) :
- • Bien en excellent état
- • Zone très demandée
- • Marché immobilier stable
- • Plusieurs investisseurs en concurrence
Décote élevée (30-35%) :
- • Bien nécessitant des travaux
- • Zone peu attractive
- • Marché immobilier incertain
- • Urgence extrême (saisie)
⚠️ Méfiez-vous : Une décote supérieure à 35% est probablement abusive. Comparez plusieurs offres.
Comment est calculée l'indemnité mensuelle ?
+
L'indemnité d'occupation représente 3% à 5% du prix de vente par an, soit environ 0,25% à 0,42% par mois.
Formule de calcul :
Indemnité mensuelle = (Prix de vente × 4%) / 12
Exemples concrets :
- • Bien vendu 100 000€ → 333€/mois
- • Bien vendu 200 000€ → 667€/mois
- • Bien vendu 300 000€ → 1 000€/mois
💡 Cette indemnité est fixe pendant toute la durée et ne peut pas augmenter (sauf clause spéciale négociée).
Quels frais sont à ma charge ?
+
Frais typiques :
🚨 IMPORTANT :
- • Ces frais sont DÉDUITS du montant reçu
- • AUCUN versement avant signature notaire
- • Si on vous demande des frais d'avance = ARNAQUE
Comment financer le rachat de mon bien ?
+
Plusieurs options pour racheter :
- 1.Prêt hypothécaire classique : Si vous avez assaini votre situation et sorti du FICP
- 2.Épargne personnelle : Économiser progressivement pendant la période
- 3.Aide familiale : Prêt ou don de proches
- 4.Vente à un tiers : Faire racheter par quelqu'un d'autre au prix marché et partager la plus-value
- 5.Nouveau réméré : Refinancement avec un autre investisseur (rare)
💡 Astuce : Commencez à préparer le rachat dès la signature. Ne pas attendre la dernière minute.
⚖️ Aspects Juridiques
La vente à réméré est-elle légale ?
+
OUI, parfaitement légale. La vente à réméré est encadrée par le Code Civil depuis 1804.
Base légale :
- • Articles 1659 à 1673 du Code Civil
- • Acte notarié obligatoire (sécurité juridique)
- • Durée maximale : 5 ans (non négociable)
- • Droit de rachat garanti par la loi
⚠️ Attention : Légal ne veut pas dire sans risque. Certains organismes profitent de la détresse des gens avec des conditions abusives.
Que se passe-t-il si je ne rachète pas dans les délais ?
+
Si vous n'exercez pas votre droit de rachat avant la fin de la période convenue :
- • L'acheteur devient propriétaire définitif
- • Vous devez quitter le bien (délai de préavis selon contrat)
- • Vous perdez la différence entre prix de vente et valeur marché
- • Aucune pénalité financière supplémentaire
💡 Alternative :
Vous pouvez faire racheter votre bien par un tiers (ami, famille, investisseur) et partager la plus-value si le prix dépasse le montant du réméré.
Puis-je choisir mon propre notaire ?
+
OUI, absolument. C'est même FORTEMENT recommandé.
Pourquoi choisir votre notaire :
- • Il défend VOS intérêts, pas ceux de l'organisme
- • Il vérifie tous les aspects juridiques de l'acte
- • Il détecte les clauses abusives ou dangereuses
- • Il vous conseille objectivement
- • Il s'assure que vous comprenez tout
🚨 RED FLAG :
Un organisme qui REFUSE que vous choisissiez votre notaire ou qui fait pression pour utiliser le sien cache probablement quelque chose. Fuyez.
Que vérifier dans le contrat avant de signer ?
+
Checklist impérative :
1. Prix et conditions financières
- • Prix de vente initial
- • Prix de rachat exact (formule de calcul)
- • Montant de l'indemnité mensuelle
- • Tous les frais détaillés
2. Durée et modalités
- • Période de rachat (1-5 ans max)
- • Possibilité de rachat anticipé
- • Pénalités éventuelles
- • Conditions de résiliation
3. Obligations de chacun
- • Entretien du bien (à votre charge)
- • Assurance habitation (obligatoire)
- • Taxe foncière (qui paie ?)
- • Travaux autorisés ou non
4. Clauses particulières
- • Clause résolutoire (conditions d'expulsion)
- • Droit de visite (fréquence maximale)
- • Option de vente à un tiers
- • Partage de plus-value éventuelle
⚠️ Ne signez JAMAIS sans avoir fait relire le contrat par un avocat ou un notaire indépendant.
Puis-je annuler après avoir signé ?
+
Oui, mais dans des délais très courts :
Après le compromis :
Vous avez un délai de rétractation de 10 jours (loi Scrivener). Vous pouvez annuler sans justification ni pénalité.
Après l'acte notarié définitif :
Impossible d'annuler sauf vice de consentement (abus de faiblesse, fraude, dol).
Il faudrait prouver devant un tribunal que vous avez été trompé ou manipulé (difficile et coûteux).
💡 Conseil : Prenez tout votre temps AVANT de signer le compromis. Une fois l'acte notarié signé, c'est trop tard.
Comment éviter les arnaques ?
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Signaux d'alarme - Fuyez immédiatement si :
🚫 Pas d'inscription ORIAS
Illégal. Vérifiez sur orias.fr
🚫 Frais d'avance demandés
Aucun frais avant notaire
🚫 Notaire imposé
Vous devez pouvoir choisir
🚫 Décote supérieure à 40%
Spoliation déguisée
🚫 Pression à signer vite
Technique d'arnaque classique
🚫 Frais cachés
Tout doit être détaillé
✅ Protection :
- 1. Vérifier ORIAS sur orias.fr
- 2. Consulter avis Google et Trustpilot
- 3. Vérifier existence entreprise (societe.com)
- 4. Exiger expertise indépendante
- 5. Faire relire contrat par avocat
- 6. Comparer 3+ organismes
- 7. Choisir votre propre notaire
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