Réméré saisie immobilière : éviter la vente aux enchères

Comment marche un réméré en pleine saisie

Le principe tient en trois étapes, toutes passées devant notaire. Vous ne signez rien sans avoir vu les chiffres.

1. Vous vendez le bien à un investisseur
Le prix est en général inférieur à la valeur de marché (souvent de l'ordre de 20 à 40 % de décote selon les dossiers). Le contrat fixe dès le départ la durée et le prix de rachat.
2. Les créanciers sont réglés, vous restez chez vous
Le notaire paie la banque et les autres créanciers sur le prix de vente. La procédure de saisie n'a plus d'objet une fois la dette soldée. Vous occupez le logement en versant une indemnité d'occupation chaque mois.
3. Vous rachetez dans le délai prévu
Dettes soldées et fichage levé, vous retrouvez souvent l'accès à un prêt pour racheter votre bien. Le délai ne peut pas dépasser 5 ans (article 1660 du Code civil).

Pour chiffrer votre cas, le simulateur de vente à réméré donne un ordre de grandeur du prix de vente, de l'indemnité et du prix de rachat en une minute.

Vente aux enchères forcée ou vente à réméré

Aux enchères, vous perdez souvent le bien et une partie de sa valeur. Le réméré coûte cher aussi, mais vous gardez la main. Les ordres de grandeur ci-dessous varient selon les dossiers.

Critère	Vente aux enchères forcée	Vente à réméré
Prix obtenu	Mise à prix souvent fixée bien en dessous de la valeur, le bien peut partir à ce prix sans enchérisseur	Inférieur au marché (décote de l'ordre de 20 à 40 %), mais négocié
Logement	Départ après l'adjudication, expulsion possible	Vous restez en général chez vous, contre indemnité
Rachat	Impossible, la vente est définitive	Possible pendant 5 ans au plus
Dette restante	Peut subsister si le prix ne couvre pas tout	Soldée sur le prix de vente si le dossier est bien calibré
Qui décide	Le juge et les enchérisseurs	Vous, avec le notaire

Jusqu'à quel stade de la saisie le réméré reste possible

Le réméré reste envisageable tant que le bien n'est pas adjugé, mais chaque étape réduit votre marge.

Retards, mise en demeure : le moment le plus simple. Vous vendez librement, sans autorisation du juge.
Commandement de payer valant saisie : une fois publié, le bien devient indisponible. Une vente reste possible, mais elle doit être autorisée par le juge de l'exécution. Lire aussi : que faire après un commandement de payer.
Audience d'orientation : c'est là que vous demandez une vente amiable. Le juge fixe un prix minimum et un délai (de l'ordre de 4 mois). Le dossier de réméré doit être prêt avant. Voir l'audience d'orientation et la vente amiable.
Date de vente aux enchères fixée : la marge est très faible. Dans certains cas, solder la dette avant l'audience de vente peut encore arrêter la procédure : votre avocat vous dira si c'est jouable. Voir vente aux enchères annoncée : que faire.

Dès que la procédure est engagée, faites-vous assister par un avocat : c'est obligatoire devant le juge de l'exécution, et c'est lui qui présentera la vente au juge.

Une date d'audience approche ?

Chaque semaine compte. Dites-nous où en est la procédure, un conseiller vous dit franchement si un réméré est encore faisable.

Faire le point sur mon dossier

Les conditions pour y avoir accès

L'investisseur regarde votre bien, pas vos fiches de paie. Les critères varient d'un dossier à l'autre, mais on retrouve presque toujours :

Être propriétaire d'un bien bâti (maison, appartement, immeuble), en France métropolitaine dans la majorité des cas.
Des dettes autour de la moitié de la valeur du bien au maximum : au-delà, le prix de vente ne couvrirait pas les créanciers et le rachat deviendrait irréaliste.
Environ 74 ans au plus à la signature : l'opération doit en général se terminer avant 80 ans.
Pas de condition de revenus dans la plupart des dossiers, mais il faut pouvoir payer l'indemnité d'occupation.
Le fichage FICP ou FCC n'est pas un obstacle.

Pour estimer votre marge : divisez vos dettes totales par la valeur du bien. Le questionnaire fait le calcul pour vous.

Les risques à connaître avant de signer

Le réméré n'est pas fait pour tout le monde, et mieux vaut le savoir avant.

L'indemnité d'occupation pèse chaque mois. Si vous ne pouvez pas la payer, le dossier se fragilise vite.
Le prix de rachat est supérieur au prix de vente : il inclut au minimum les frais de la vente (article 1673 du Code civil) et souvent une marge pour l'investisseur.
Si vous ne rachetez pas dans le délai, le bien est définitivement vendu. Certains contrats prévoient alors un complément de prix si l'investisseur revend : à vérifier.

Ce n'est pas pour vous si :

vos dettes dépassent nettement la moitié de la valeur du bien ;
vous n'avez aucune piste réaliste pour racheter, ni envie de rester dans le bien ;
une vente classique rapide couvrirait toutes vos dettes : elle coûte souvent moins cher.

Cas illustratif

Un propriétaire de 58 ans reçoit un commandement de payer pour environ 70 000 € d'impayés. Sa maison est estimée autour de 220 000 €, soit un ratio d'environ 32 %. Un réméré sur 3 ans permet de régler les créanciers avant l'audience d'orientation, de rester dans la maison et de préparer un rachat une fois le fichage levé. Exemple fictif construit pour illustrer le mécanisme, chiffres indicatifs.

Si le réméré ne vous correspond pas

D'autres leviers existent selon votre âge et votre projet.

Plus de 74 ans : le prêt viager hypothécaire n'a pas de limite d'âge haute et peut permettre de rester propriétaire.
Vous êtes prêt à vendre, mais pas au rabais : la vente avec complément de prix vous verse une part supplémentaire à la revente.
Bien de rapport ou situation plus complexe : le portage immobilier peut prendre le relais.
Vous voulez d'abord comprendre toutes les options : notre guide pour éviter la saisie immobilière les compare étape par étape.

Questions fréquentes

Le réméré pendant une saisie, est-ce une arnaque ?

Non, c’est une vente encadrée par le Code civil (articles 1659 à 1673) et signée chez un notaire. Le risque vient des conditions, pas du mécanisme : prix de vente trop bas, indemnité d’occupation trop lourde, délai de rachat trop court. Faites relire le projet d’acte par votre notaire ou votre avocat avant de signer, et méfiez-vous de toute personne qui demande de l’argent avant la signature.

Vais-je vraiment pouvoir racheter ma maison ?

C’est la bonne question à se poser avant de signer. Le rachat suppose de retrouver un financement ou une trésorerie dans le délai prévu (5 ans au plus). Une fois les dettes soldées et le fichage levé, un prêt devient souvent plus accessible, mais rien n’est automatique. Un dossier sérieux part d’un plan de rachat réaliste, chiffré dès le départ.

Et si je suis fiché FICP ?

Le fichage n’empêche pas un réméré : l’investisseur regarde surtout la valeur du bien et le montant des dettes, pas votre historique bancaire. Les sommes obtenues servent justement à régler les créanciers, ce qui peut permettre ensuite la levée du fichage.

Puis-je rester dans mon logement ?

Oui, dans la grande majorité des réméré, vous restez chez vous pendant toute la durée du contrat, en versant une indemnité d’occupation mensuelle à l’investisseur.

Combien de temps faut-il pour débloquer les fonds ?

Comptez en général quelques semaines, le temps de l’estimation, de l’accord de l’investisseur et de la signature chez le notaire. Si une procédure de saisie est déjà engagée, l’autorisation du juge peut ajouter un délai : d’où l’intérêt d’agir le plus tôt possible.

J’ai plus de 74 ans, est-ce encore possible ?

En pratique, la plupart des investisseurs demandent que l’opération se termine avant 80 ans, ce qui limite la signature à 74 ans environ. Au-delà, le prêt viager hypothécaire peut être une piste : il n’a pas de limite d’âge haute.

Votre maison n'est pas encore vendue.

En 2 minutes, dites-nous où en est la procédure. Un conseiller spécialisé vous rappelle et vous dit ce qui est encore possible dans votre cas.

Vérifier si le réméré est possible pour moi

Idriss

Plus de 10 ans dans le financement des propriétaires en difficulté. Spécialiste du réméré, du portage et des dossiers de saisie immobilière.

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