Qu'est-ce que l'audience d'orientation ?
C'est la première audience de la saisie immobilière devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire. Vous y êtes convoqué par une assignation du créancier, après le commandement de payer.
Le juge y fait trois choses : il vérifie que la procédure est régulière, il tranche les contestations, puis il choisit la suite : vente amiable à votre demande, ou vente forcée aux enchères.
C'est donc le dernier moment simple pour reprendre la main. Après cette audience, on ne peut en principe plus contester ce qui a été jugé, sauf fait nouveau.
Le calendrier de la saisie, étape par étape
Les délais ci-dessous sont des ordres de grandeur tirés du Code des procédures civiles d'exécution. Ils varient selon les tribunaux et les dossiers.
| Étape | Ce qui se passe | Ce que vous pouvez faire |
|---|---|---|
| Commandement de payer valant saisie | Vous avez 8 jours pour payer (article R321-3). Le commandement est ensuite publié au service de la publicité foncière. | Le moment idéal pour agir : toutes les options sont encore ouvertes. |
| Assignation à l'audience d'orientation | Délivrée en principe dans les 2 mois suivant la publication, entre 1 et 3 mois avant l'audience (article R322-4). | Réunir estimations et pièces, chercher un financement ou un acquéreur. |
| Audience d'orientation | Le juge vérifie la procédure et décide : vente amiable ou vente forcée. | Demander la vente amiable, dossier à l’appui. |
| Vente amiable autorisée | Le juge fixe un prix minimum et un rappel dans 4 mois au plus, plus 3 mois maximum si un engagement d'achat écrit existe (article R322-21). | Vendre au prix du marché, ou au moins au prix minimum fixé. |
| Vente forcée ordonnée | Une audience d'adjudication est fixée, en général quelques mois plus tard. L'annonce de vente est publiée quelques semaines avant. | Les marges se réduisent fortement : agir sans attendre. |
| Adjudication (enchères) | Le bien est vendu au plus offrant. Une surenchère reste possible pendant un court délai après la vente. | Si le prix ne couvre pas la dette, le solde reste en principe dû. |
Vous en êtes au tout début ? Lisez notre guide sur le commandement de payer valant saisie.
Votre audience est dans quelques semaines ?
En 4 questions, vous savez quelles pistes restent ouvertes pour votre bien. L'étude est offerte et ne vous engage à rien.
Faire le point sur ma situationVente amiable ou vente forcée : ce que décide le juge
Le juge autorise la vente amiable s'il estime qu'elle peut se faire dans des conditions satisfaisantes. Il regarde la situation du bien, l'état du marché local et les démarches que vous avez déjà faites.
- Vente amiable : vous vendez vous-même, via une agence ou un notaire, au moins au prix minimum fixé par le juge. Le prix est versé pour payer les créanciers.
- Vente forcée : le bien est vendu aux enchères au tribunal. La mise à prix est souvent nettement inférieure à la valeur du marché, et des frais de procédure s'ajoutent.
Concrètement, la vente amiable laisse plus d'argent dans votre poche une fois les dettes payées. Pour comparer les deux scénarios, voyez aussi vendre avant la saisie.
Comment demander la vente amiable
La demande se fait avant l'audience ou le jour même. Vous pouvez la présenter vous-même : c'est l'une des rares démarches de la saisie immobilière où l'avocat n'est pas obligatoire.
- Faites estimer le bien par deux ou trois professionnels (agences, notaire). Gardez les estimations écrites.
- Signez un mandat de vente et publiez une annonce : le juge veut voir une vente en marche, pas une intention.
- Présentez votre demande au juge avec ces pièces, et, si vous l'avez, une offre ou une promesse d'achat.
- Respectez le calendrier : le juge fixe un rappel dans 4 mois au plus. Avec un engagement d'achat écrit, il peut ajouter 3 mois maximum pour signer l'acte (article R322-21).
Si la vente n'est pas conclue à temps, le juge ordonne en principe la reprise de la vente forcée. D'où l'intérêt d'avoir une piste de secours prête.
Ce qu'il faut préparer avant l'audience
- L'assignation et le commandement de payer reçus
- Votre titre de propriété (acte notarié)
- Deux ou trois estimations écrites du bien
- Le mandat de vente et les annonces publiées, s'il y en a
- Toute offre ou promesse d'achat reçue
- Le décompte de vos dettes (crédit restant, impayés, frais)
- Votre pièce d'identité et quelques photos du bien
Vendre à l'amiable, ou garder la main sur votre bien
La vente amiable est la voie prévue par la loi. Mais beaucoup de propriétaires ne savent pas qu'il existe d'autres montages, surtout si vous voulez rester chez vous. Ils s'étudient idéalement avant l'audience, pour solder la dette ou présenter au juge un projet concret.
| Option | Pour vous si… | Vous gardez le bien ? | Conditions habituelles |
|---|---|---|---|
| Vente amiable autorisée | Vous acceptez de vendre et voulez obtenir le prix du marché. | Non | Prix au moins égal au minimum fixé par le juge, vente dans les délais. |
| Vente à réméré | Vous voulez rester dans le logement et racheter le bien plus tard. | Oui, avec une faculté de rachat (souvent jusqu’à 5 ans) | Le plus souvent jusqu'à 74 ans environ, dettes autour de la moitié de la valeur du bien au maximum. |
| Portage immobilier | Vous avez besoin de temps pour vous refaire une trésorerie. | Possible selon le montage | Bien de valeur suffisante, dettes limitées par rapport à cette valeur. |
| Vente avec complément de prix | Vous acceptez de vendre vite mais voulez profiter d’une revente ultérieure. | Non | Bien revendable, accord sur le partage du complément. |
La vente à réméré est la piste la plus méconnue : vous vendez le bien à un investisseur, vous restez dans le logement en payant une indemnité d'occupation, et vous gardez le droit de le racheter dans un délai fixé au contrat. Le prix est en général inférieur à la valeur de marché, mais souvent supérieur à ce qu'on obtient aux enchères. Pour un ordre de grandeur sur votre cas, essayez le simulateur de vente à réméré ou lisez notre page réméré et saisie immobilière.
Chaque montage dépend de votre âge, de la valeur du bien et du total de vos dettes. Rien n'est automatique : chaque dossier est étudié au cas par cas, sous réserve d'acceptation.
Pour qui ce n'est pas fait
On préfère être francs, pour ne pas vous faire perdre de temps :
- vos dettes dépassent nettement la valeur du bien : la marge manque pour un montage, la vente amiable reste alors la voie la plus réaliste ;
- vous êtes locataire, ou le bien saisi ne vous appartient pas ;
- vous cherchez à faire annuler la procédure : c'est le rôle d'un avocat, voyez notre page avocat en saisie immobilière.
Questions fréquentes
Faut-il un avocat pour l'audience d'orientation ?
Pour contester la procédure, oui, en principe : la représentation par avocat est la règle devant le juge de l'exécution en saisie immobilière. Et pour la seule demande de vente amiable, le texte (article R322-17 du Code des procédures civiles d'exécution) vous permet de la formuler vous-même, y compris à l'audience. Un avocat reste utile si la procédure comporte des irrégularités.
Que se passe-t-il si je ne vais pas à l'audience d'orientation ?
L'audience a lieu sans vous. Le juge vérifie la procédure et, sans demande de votre part, il ordonne en général la vente forcée aux enchères. Ne pas y aller revient souvent à perdre la possibilité de vendre vous-même votre bien, au prix du marché.
Combien de temps me laisse le juge pour vendre à l'amiable ?
Le juge fixe une date de rappel de l'affaire qui ne peut pas dépasser quatre mois (article R322-21). Si vous présentez un engagement d'achat écrit, il peut accorder un délai supplémentaire de trois mois au plus, uniquement pour signer l'acte chez le notaire.
Je n'ai pas encore trouvé d'acheteur. C'est trop tard ?
Pas forcément, et c'est la situation la plus courante. Le juge regarde surtout le sérieux de vos démarches : estimations d'agences, mandat de vente signé, annonces publiées. Arriver à l'audience avec ces pièces pèse beaucoup plus qu'une promesse orale.
Je veux garder ma maison. La vente amiable ne m'aide pas ?
Oui, la vente amiable vise à vendre. Et il existe d'autres pistes pour un propriétaire qui veut rester chez lui, comme la vente à réméré, qui permet de racheter le bien plus tard. Elles dépendent de votre âge, de la valeur du bien et du total de vos dettes : chaque dossier s'étudie au cas par cas, idéalement avant l'audience.
Le prix aux enchères est-il vraiment plus bas ?
Souvent, oui. La mise à prix fixée pour les enchères est fréquemment bien inférieure à la valeur de marché, et le bien peut partir à un prix proche de cette mise à prix s'il y a peu d'enchérisseurs. Si le prix ne couvre pas vos dettes, le solde reste en principe dû.
Être fiché FICP m'empêche-t-il d'agir ?
Non, pas pour la vente amiable, qui ne dépend pas de votre fichage. Et pour les pistes de financement adossées au bien, c'est surtout la valeur du bien et le niveau de vos dettes qui comptent, plus que votre historique bancaire.